MY TELAVIV REAL ESTATE AGENCY

Programme immobilier en Israel  : NOUVELLE JURISPRUDENCE DE LA COUR SUPREME DU 21/2/2016:

EN CAS DE RETARD DE LIVRAISON, LE CONSTRUCTEUR IMMOBILIER NE PEUX REPOUSSER LA DATE DE LIVRAISON A UNE DATE NON FIXEE A L AVANCE

Cette nouvelle jurisprudence provenant de le juge DAPHNA BARAK EREZ  DE LA COUR SUPREME  a attrait a un couple qui a achete un bien immobilier  d un constucteur et a recu les cles en retard.

Le  désaccord portait sur la date du retard:

Alors que les acheteurs ont estime que le retard etait de sept mois et demi, le constucteur n etait d accord de retroceder que trois mois et demi et ainsi deduire du prix d'achat la somme de 23.000 shekels en compensation pour le retard.

En Octobre 2014, la acheteurs se sont tournés vers la Cour des petites créances et ont exige une indemnisation supplémentaire de de 27.677 shekels en plus des 23,000 shekels.

Le constructeur a repondu que le retard etait lie au fait que les acheteurs ont demandé de faire quelques changements dans l'appartement, ce qui avait cause un report de la date de livraison d au moins soixante jours, comme convenu dans le contrat de vente.

 La cour a donne raison aux acheteurs et le constructeur a depose un recours devant la cour d appel qui a infirme la decision de la cour et reduit l indemnisation des acheteurs de 12,000 sh.

Les acheteurs n'en sont pas restes la et ont portes leur affaire devant  la Cour supreme en soutenant qu il s agissait d une question d'une importance capitale compte tenu de l'état du marché du logement en Israel et du pouvoir illimité des constructeurs.

Les acheteurs ont fait valoir que l'article 5a de la loi sur la vente (Apartements) – qui traite de  la question de l'indemnisation en cas de retard dans la livraison a ete conçu pour protéger les acheteurs, et par conséquent, la clause signée, permettant à l'entreprise de construction de  livrer l appartement SANS DATE PRECISE  en raison de tous les changements faits par les acheteurs  - est  contraire à l'objectif de la loi.

Le Juge Daphna Barak-Erez a rejeté la  position du constructeur  et a clairement indiqué que la date de LIVRAISON est d'un intérêt fondamental pour les acheteurs d'un appartement en projet en Israel , et que cela nécessite une protection de la partie faible à la transaction, a savoir L ACHETEUR.

Selon le juge, cet article pre-cite  ne fait pas obstacle aux parties de reporter la livraison, mais il ne permet pas de libérer le constructeur immobilier  de la fixation d'un temps predefini DE LIVRAISON.

Le juge a d ailleurs rappeller que D APRES LA LOI ( ET EN CONTRADICTION AVEC LA PRATIQUE QUE NOUS OBSERVONS MALHEUREUSEMENT) , il est important de noter que l'entrepreneur doit payer l indemnisation   pour chaque mois de retard a  l'acheteur, et n est pas autorisé à deduire les indemnites dues sur la derniere somme a regler.

Si votre constructeur a un retard sur la livarison du projet immobilier  ou que vous rencontrez tout probleme, n hesitez pas donc a vous tourner vers notre etude afin de faire respecter vos droits.

CABINET avocat BENCHIMON

Gestion de patrimoine immobilier  en Israël

COMMENT GARANTIR DES TESTAMENTS CROISES ?

En principe, a votre demande, le notaire fait signer a un couple des testaments croises (dits au dernier vivant): au décès de l’un des époux, l’époux survivant hérite de la part du défunt et ce n’est qu’au décès des deux, que les enfants récupèrent la succession.

Et pourtant que se passe-t-il quand l’époux qui survit à son compagnon se remarie ou vit avec une autre personne ?

Revenons sur le principe:

Les testaments croises témoignent  de la volonté commune des époux (par le biais d’un ou de deux testaments croises) de se transférer mutuellement leur bien au décès du premier d’entre eux.

Chacun des époux espère donc qu’au décès du premier d’entre eux, le survivant ne modifiera pas son testament  du fait que cet accord entre eux a une valeur juridique mais surtout morale.

Suite à la rédaction de tels testament, aucuns des deux époux ne sait qui d’entre eux partira le premier et quand il faudra tout transférer aux enfants.

Du fait de ces paramètres non maitrisable, il se peut que l’époux survivant décide de changer d’avis et veuille rédiger un nouveau testament.

Que se passe-t-il alors ?

Du fait que rien n’était prévu a ce sujet, le législateur a modifié l’article 12 de la loi sur les successions et a prévu que  si deux époux font des testaments croisés  et que l’un deux  désire le changer, il faut différencier deux cas:

- si le deuxième époux est encore en vie, celui qui désire changer son testament doit prévenir l’autre de sa volonté de changer de testament.

-          si le deuxième époux est décédé, celui qui désire changer le testament doit d’abord rendre à la succession de son défunt époux tout ce qui l’a reçu et après il redevient libre de testamenter selon ses désirs.

Se posent donc suite à cette modification législative, plusieurs questions non élucidées à ce jour :

De quelle manière l’époux doit prévenir l’autre de sa volonté de  modification de testament, oralement ou par écrit ?

Que se passe-t-il si l’un des époux qui est informé de la volonté de l’autre époux de changer le testament n’a pas toutes ces facultés ?

C’est pour ces raisons et bien d’autres que le notaire qui s’occupe de rédiger des testaments croisés se doit d’expliquer à ses clients les risques inhérents à la rédaction de tels testaments afin d’éviter que l’époux survivant ne dilapide le patrimoine immobilier en Israël et ne fasse profiter d’autres bénéficiaires étrangers a la succession.

Cet avis  ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique auprès d’un avocat compètent en la matière.

Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier en en Israël, gestion locative en Israël, succession et création de sociétés en Israël.

CABINET avocat BENCHIMON

Karine benchimon, adv.

avocate & notaire

5 rue druyanov  TEL AVIV

tel: 073-785-6786

mail:   This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

09.05.17

Even Gvirol : Change for one of the main arteries of Tel Aviv!

The Tel Aviv District Court of Appeals dismissed the appeal of several merchants opposing the various tel aviv Tama 38 and Pinouy Binouy (projects, including plans to relocate the inhabitants of a building / quarter temporarily in order to destroy their Building / neighborhood and rebuild larger and new; The former owners receive in return for an apartment whose rents are paid during the duration of the work, and then a larger dwelling) on the grounds that these various projects risk changing the geographical location of their businesses in tel aviv .

Although this appeal was unsuccessful, it will still paralyze the progress of these tel aviv projects for 13 months.

A first Tama 38 project is expected to be launched shortly and thus pave the way for other urban renewal projects in Tel-Aviv .

This project is a test drive for the municipality of Tel Aviv who is planning a real renewal of this avenue which is one of the central arteries of Tel Aviv.

Currently, two buildings of 3 flloors each  stand at numbers 144 and 146 of the avenue; The project plans to destroy them, then to build two new ones in their place of 8 floors each, with in their DRC commercial zones: 4 businesses for the number 144 and 3 businesses for the 146.

Thus, for these two addresses, there is talk of moving from 17 apartments currently to 56 apartments

.

according to Master Ziv GRUMAN, specializing in urban renewal and representing the owners of these 2 addresses, the tender has already taken place and the promoter "Karasso Real Estate in the city" has been selected to carry out these 2 real estate projects in tel aviv  .

At this stage, 80% of owners' signatures have been met.

Construction is expected to begin in 2018 and development is planned for 2020.

Source : Calcalist